補地價高昂 地積比降成障礙

當然唐先生的意見，其實亦反映出部分市民多年來對市建局工作的感覺，因此市建局亦有檢討的必要；不過說時遲那時快，剛公布的財政預算案，政府又有新任務給市建局——「舊工廈的重建」。

市建局這個新工作與唐先生所建議的工廈活化，確有異曲同工之妙和先見之明，然而筆者相信政府事前實做了多少的預備功夫，絕非信口開河，而這個建議也反映出政府確有心加快舊工廈新用途的決心。

當然搞活化工廈的政策自2009年始，但成績強差人意，原因不外乎︰

⑴地積比率大幅下降——因工廈地積比率大多超過10或以上，14至15倍是最普遍的，但若申請重建商廈或住宅，恐怕地積比率會低於10以下，酒店回本又慢，若你是發展商，會做虧本生意嗎？

⑵補地價高昂——既然地積比率無着數，而補地價絕對不便宜更無分期付款。雖然活化工廈不用補地價，但要集齊100%業權也非易事。

總括而言，過往由政府提出針對工廈活化重建的措施，明顯地得不到工廈大業主的歡心。

舊工廈再定位 活化猶勝填海

事實上，工廈歷史任務已完結，重建工廈有其重要社會功能——「更有效地利用寶貴的市區土地資源」，將其丟空只會浪費社會資源；既然政府目前正着力找尋新的土地資源，重建工廈遠比離島填海和開發岩洞為佳，例如︰舊工廠區如長沙灣、荃灣、大角咀、紅磡和觀塘等都有鐵路之便，並位處市區，整體基建配套尚算完善，只要有完善重建法規，相信在短時間便可製造出若干的土地資源。

最重要的是其地盤面積大，相對比起收購單幢或一、二幢的舊樓只得數千呎的地盤，幾幢工廈的合併重建可能涉及數萬呎地盤面積，因此在規劃發展方面有高度的可塑性，日後更可作較全面的混合式社區建設發展（Mixed Planning and Development）。由此可見重建工廈確實有其需要的。

現今政府希望透過市建局加快工廈重建步伐，筆者對此並不反對，因從目前申請數字來看，市場對這方面興趣不大，連上市的收購集團也稱不再在這方面投資，可想而知，當中所面對的困難之處，但市建局作為非牟利的機構再加上有政府的終極支援，已經較私人發展商少了一層包袱——「賺錢」。

當然要做好這份工，一定仍有許多執行上及技術上的難題。首先，在賠償的機制上要有新思維。舊工廈賠償與私人樓宇會否有不同呢？涉及問題未必是安置問題，而是生計問題，因此可能需要有新的賠償準則；其次，樓換樓需求相信不大，但如何協助部分業主繼續其生計（從事小製造業），相信比找鋪位或樓上鋪更困難。

放寬法律法規 鼓勵活化工廈

再者，市建局若然肯做（尚要其董事局通過），政府除資源上的支持外，更重要的還是在目前的建築、城規和交通建設各方面的法例有適度的放寬及優化，目的是加強誘因鼓勵和吸引多些私人發展商參與工廈重建，這樣才可得出協同效應加快改善舊區面貌和質素，否則是前車可鑑，政府滿以為改了規劃，容許工廈轉作其他用途就可令舊工廈重生，但卻忘了實際運作時法例上阻撓。

最後，雖然活化工廈並不怎樣成功，但其實一般舊式工廈樓底高之餘負重又比一般住宅高，而位置又位於市區，因此政府不妨考慮將之改建或改裝為類似外國的廉價房或單位供劏房戶或青年人居住，這既可解決目前低下層對住屋需求殷切，亦可盡量把舊工廈已被忘記的功能及潛力釋放。